作者cigxm (不想當備胎 >_<)
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標題Re: [心得] (G8認真)高雄美術館(一)-南各建案行情簡述
時間Sun Feb 15 10:59:38 2015
房仲的業配文~ 我來踢館 平衡報導一下~ 魯弟是高雄在地人 住在鼓山區30多年 現在住在美術館附近的鼓岩舊部落~ 我跟大家說一下實況~ 其實 美術館附近 原名叫做經國文化園區~ 早在吳敦義當市長時 就已經規劃好~ 目前 你看到那些新蓋的大樓 都是住五用地 蓋出來的~ 大家可以google一下 住五用地的定義~ 我把住一到住五的建蔽率 容積率 以及 1坪地坪能蓋多少建坪 列給大家看: 建蔽率 容積率 1坪地坪能蓋多少建坪 住五為其倍數 住一 40% 80% 0.32 7.875 住二 50% 150% 0.75 3.36 住三 50% 240% 1.2 2.1 住四 50% 300% 1.5 1.68 住五 60% 420% 2.52 1 你看看 同樣一坪的土地~ 住五的地 蓋出來的建坪是住一的7.875倍 住三的2.1倍~ 這代表什麼?? 代表住五用地蓋出來的房子 居住空間密集 居住品質差~ 居住品質差就算了 你還要用比較貴的價格去買他的房子~ (因為房屋單價都是算建坪) 現在美術館 農十六 那邊由於是剛開發 所以房子都很新~ 但40 50年後呢?? 我敢保證那邊一定會變成巨大的貧民窟 都市之瘤~ 你看現在鹽埕區的城中城附近那幾棟大樓 就是美術館特區的未來~ 大樓要都更?? 不容易啊~ 如果今天我有2000萬 我寧願拿去買住三用地蓋出來的透天小厝 也不要買大樓~ 好了~ 評論完大樓物件~ 我在評論一下 原po講的那一區~ 那一區 離火車站大概10分鐘 交通環境 原po已經介紹過 不再贅述~ 我要特別提醒 那一區 愛河這邊有一間叫做化龍宮的宮廟~ 祀奉中壇元帥 三太子~ 大家可能不知道 高雄著名三鳳宮的三太子 就是從化龍宮分靈出去的~ 有宮廟 就代表神明生日 廟會時會吵~ 怕吵的人 可以再考慮一下~ 整體來說 美術館的物件 去化的速度很慢~ 因為它的房價 與高雄本地自住客的財力負擔 脫勾非常嚴重~ 所以 只能吸引到一些外來的非本地資金~ 總而言之 如果你錢多 想要讓建商跟房仲 大賺特賺的話 買這邊 我是不反對~ 但如果你要追求 CP值的話 其實 還有更好的選擇 不用急著買~ 多看 多比較~ 找一間住起來舒服 好整理 好脫手的房子 才比較重要~
※ 引述《G8MO (永慶 房地產工程師 八毛)》之銘言： : 大家晚安-情人節快樂 : 網誌圖文:http://ready93.pixnet.net/blog/post/194035206 : 南美術各建案位置圖 http://ppt.cc/~EIj : 本文大概 : 美術館特區簡述 : 美術館第一排(南) : 美術館愛河第一排 : 美術館愛河假第一排 : ============== : 既上次寫完農十六所有建案的簡述後，許多人來信希望我寫美術館的建案介紹。我其實 : 當下寫了一些，但是美術館實在太大了，Google的地圖無法一次放進去，所以我花了幾天 : 的時間思考，今天要來動筆啦。 : 美術館特區跟農十六特區位於相同的行政區－「鼓山區」。所以外縣市的朋友若有搜 : 尋這幾個熱區的建案可以直接搜尋「鼓山區」，而鼓山、左營這一帶也就是高雄房仲業的 : 一級戰區，競爭相當激烈。 : 美術館特區的範圍大致上是以「河西一路以北、中華一路以西、中華一路以南、馬卡 : 道路以東」整個重劃區很大，大致美術館公園（內惟碑文化園區）為中心。美術館的規劃 : 井然有序，馬路看起來都特別的寬，整個特區建案開發例如：建蔽率、容積率、退縮、人 : 行道、大樓外觀等都是有受法規限制的，例如：所有大樓都不能裝鋁鐵窗，所以整個區域 : 的發展看起來很一致。 : 我常接待一些中北部的客戶，開車從高鐵站一路過來美術館的景色變異是可以感受到 : 的，大多的人都說美術館這邊很像台北，市容很整齊新穎有特色。 : 美術館特區目前有兩個大綠地受大家歡迎，主要是美術館公園，另外一個就是愛河旁 : 的「中都濕地公園」。大家要挑選地點的時候不妨參考一下走路到綠地的距離或是景觀。 : 美術館過去三年的時間，一路從10萬(新屋)漲到現在30萬還不一定買得到，只能說是 : 一個奇蹟阿。我老婆是在美術館長大的，以前這邊都是工廠跟荒地，政府為了開發，把許 : 多土地都徵收，那時候土地不值錢，其實反彈聲量好像也沒很大。但不到幾年的光景，已 : 經變成都市叢林了，只能說都市規劃的力量很強大。 : 我大致說一下這邊的行情，不管一線、二線、三線，新屋現在一律30萬起跳，中古屋 : 的部分，美術館最早的大樓至今大約11年的屋齡，依據地點、景觀、建商有不同的行情。 : 高雄的土地公－「京城建設」在這邊有很多的建案，所以我跟人家講行情大多是以京城為 : 標準。 : : 中古屋市場101年大概還買得到15萬以下，但是102年之後整個高雄市的土地飆漲加上 : 新建案的推力，連帶的讓中古屋也都漲起來了，目前基準都是20萬左右，當然這是平均值 : ，有些物件因為樓層低或是某些大樓有「特殊事件」價位會便宜一兩萬。以上是二線產品 : 。若是要第一排或是要鼎宇、皇苑、全誠等知名建商價位也會比較高，若加上永久棟距就 : 更值得收藏了，至於多貴呢？鼎宇美術之星成交52萬/P算貴嗎?當然這些物件大都是百坪 : 以上的物件，成交價都滿驚人的（什麼時候也讓我冒一泡阿？）。 : 以下我要開始講大樓囉！因為美術館特區很大，所以我把美術館分為北、中（東）、 : 南、來講。今天來講南美術。為什麼講南美術？因為這是我最喜歡的區域阿！攤開整個地 : 圖來看，南美術不僅一樣擁有美術館公園的大綠地，還擁有愛河、中都濕地公園等自然的 : 景觀及休憩地點。連3年後的輕軌路線都是走美術館路再左轉馬卡道路，根本就是圍繞的 : 南美術館麻！ : PTT的大家都很有錢，來找我的很多都是要找兩千萬以上物件的，我就先來說公園景 : 觀第一排吧！我講的是「座南朝北」第一排，不是阿扁家「人文首璽」第一排喔，人文首 : 璽是北美術的。 : http://ppt.cc/R79B : 美術館路：陽光藝花園、皇苑國際館、皇邑、皇裕觀雲、皇苑人文臻藏、國城天廈、皇家 : 美墅、麗晶最上石、家安樸石。 : 以上都是大樓面對美術館的，只要是「皇」字頭的只能用「霸氣」來形容。既然都第 : 一排了一定要起個霸氣的案名阿。我相信很多鄉民都有進去看過房子，以皇苑國際館來說 : ，六年前開賣的時候大約20萬/坪，我查了國際館最近的成交價，103年六月成交17樓的案 : 子，130坪成交6200萬，一坪47.5萬。101年九月9樓也是賣到47萬。這就是第一排的行情 : 。 : 如果要皇苑的要便宜一點可以鎖定「人文臻藏」因為屋齡12年屋的關係，裡面也有中 : 坪數的物件，後棟總價兩千萬的運氣好可以遇到，但買不到景觀。至於國城天廈、麗晶最 : 上石、雖然也在美術館路上，但面出去的不是綠地而是立體停車場，所以價錢上不去，留 : 在20萬左右的實價登錄，不過我想現在要20萬初買這邊也不簡單。倒是家安樸石過去雖然 : 不怎麼樣，因為在鐵軌旁邊，所以大多的人不喜歡，但拜鐵路地下化所賜，嫌惡設施變成 : 了輕軌站、綠園道，還是角間呢！整個大翻盤，最高成交價到30萬了，這讓許多人都懊惱 : ，出清得太快。 : http://ppt.cc/w-KK : 另外美術館路上靠近中華路的還有一棟陽光藝花園，9年多的屋齡，不是正面對美術 : 館，而是面聯合醫院（婦幼醫院），戶數也滿多的，所以一般民眾較無法接受。不過美術 : 館門牌加上還可以遠眺美術館，讓滿多人都中意，算是反映滿兩極的一個建案。不過也因 : 為有聯合醫院在，未來的輕軌在這邊也會設一個站，本大樓住戶因此受惠。過去一年成交 : 價大約18萬到25萬。 : 好！接下來我講另一個第一排「愛河第一排」，面綠地有面綠地的好，面水岸有面水 : 岸的好，如果可以看到河又可以看到綠地那就更完美了。這也是為什麼我那麼愛河西一路 : 這一段的原因。偏偏這一段景觀宅很少在賣，顧得很辛苦，顧到總幹事一屆都做完了還賣 : 不到一間。 : http://ppt.cc/ni2R : 河西一路：全誠遠見萊茵、棋琴十重奏、城揚波堤、水悅 : 沒錯，正港第一排就這四間，相信許多人也都鍾愛這幾棟大樓。我們在愛河的右岸，中都 : 濕地公園在愛河的左岸，中間有美麗的「願景橋」橫跨。這四棟面南的格局都是愛河及綠 : 地山巒或是城市景觀，非常的美。在大約10年以前，美術館剛開發的時候，南美術這一帶 : ，在颱風季節的時候，因為愛河水量暴漲的關係會有淹水的情形，所以那時候南美術買的 : 人不多。淡是所謂危機就是轉機，市政府治水政策高明，在對岸規畫了一個滯洪池，再結 : 合公園的規劃，就形成了我們所認識的「中都濕地公園」。沒有來過的朋友可以來走走看 : ，裡面園區廣大，還有小橋流水，也有介紹一些高雄都市規畫的圖，是個假日好去處，現 : 在很多陸客團都會安排當作景點。我特別愛從中都濕地公園朝北看美術館的大樓，真的很 : 有美感。 : 接下來我就來說說我對這四棟大樓的看法吧！之前我也有在其他文中提及「遠見萊茵 : 」是我美術館所有景觀宅中最喜歡的，3-4房，全誠建設口碑不錯，幾乎沒有出現過漏水 : 的情形，在業界小有名氣，公設比低，外觀低調，常常受大老闆們青睞。這一棟的住戶水 : 準極高，每一戶來頭都不簡單。最主要走到客廳陽台就可以享受到愛河、願景橋、柴山、 : 85大樓城市景觀，真的超棒的！有機會一定要來看看。萊茵目前有景觀的行情也到30萬囉 : ，還不錯的是最大坪數也就65坪（含車位）目前有一戶在賣8樓四房平車，一坪開36萬， : 要看要預約，時間很難約。 : 我覺得住愛河邊很幸福，除了有好的風水以外，有好的景觀更能夠浪身心靈放鬆，可 : 以多活幾年囉！ : 再來我講隔壁的棋琴十重奏，這個建案算是崑庭建設的代表作。5年前開賣的時候就 : 開價28~45萬/坪，整棟只能用「霸氣外露」來形容，總樓層22樓，剛好兩邊萊茵跟波堤都 : 是15樓，看起來特別顯眼，一樓挑高7.2米，2~13樓一層兩戶，15樓以上都是一層一戶， : 不含車位就129坪了，超級霸氣。但公設比滿高的34.5%，隔壁萊茵才27.5%，差了7%差很 : 多，不過有錢人是不care的拉！這一兩年釋出很少，都是低樓層的物件，成交價大約在29 : 萬，總價近3千萬，我同事之前有成交高樓層的一坪40幾萬，只能說這一棟門檻有高！ : 如果想要享受愛河景觀，又沒有很多錢的話，十重奏旁邊的「波堤」倒是不錯的選擇 : ，城揚建設，不過這棟因為戶數較多2-4房，因為有小坪數，出租也較多，所以反應也是 : 兩極的。但我實地去帶看幾次，感覺還不錯。波堤旁邊還有一棟有河景的景觀大樓，也是 : 城揚的，案名叫「河歌山」，我也很愛這棟，為什麼？後面再談。波堤面愛河三房的有前 : 年成交到30萬一坪，若不是河岸景觀的此棟行情約在22-24萬間。 : 講完波堤來講「水悅」，水悅跟棋琴十重奏算是同一個時期（2007年）的大樓，建商 : 是源鑫建設，當初開賣價大概17-20萬，但全棟都是大坪數的，地點在龍水土地公廟旁， : 是個香火滿鼎盛的宮廟，有人會Care宮廟，所以這棟要賣也不是那麼的好賣，再來有人說 : 水悅滲漏水的狀況多，不知道是不是真的？ : 景觀假第一排： 城揚河歌山、慶旺美河峰、鼎宇美術愛河、龍大鳳凰會。 : 既然講到愛河景觀，就不得不講一下坡堤旁邊的那棟大樓了，那就是位於美術南二路的 : 「河歌山」，一樣是城揚建設，外觀跟波堤滿像的。主力產品2-3房，我特別喜歡他的兩 : 房格局，因為有些兩房的格局是可以直接從客廳或陽台看到愛河及中都濕地公園的。也就 : 是說，「買二線的產品，享有第一排的河岸景觀。」講到這邊可能有人會說，他旁邊有一 : 塊空地，搞不好會蓋房子阿？是的，旁邊有塊地，但那塊地去做點功課就會知道那是市政 : 府的「水利地」，所以按理來說是不會蓋房子的，我滿期待他來做公園或是幼稚園的。目 : 前河歌山兩房產品成交價最高已經到26萬一坪，一般行情約22-24萬。 : http://ppt.cc/NtZG : 左:河歌山 右:美河峰 : 河景部分我都已經講到河歌山了，沒有講到隔壁的「美河峰」（3年屋）實在太說不 : 過去。其實這附近的大樓我常跑，每一棟都滿熟悉的。美河峰是慶旺建設的案子，慶旺建 : 設也是個大建商，蓋起房子來也是霸氣十足，尤其是這種高大樓。他總樓層24樓，主要都 : 是大坪數，隨便一戶都要2千萬起跳。不是每個格局都可以看到河景的，有些市面柴山， : 但面柴山的部分目前也被鼎宇的「美術愛河」所遮擋，ＣＰ值不怎麼高，最愛的還是朝南 : 面願景橋的河景宅。這一棟我進去好幾次，我很喜歡他信箱的設計方式，公設部分可惜沒 : 有游泳池。有景觀的兩年前跟建商買大概買在25-30萬之間，有些為奢侈稅還沒到，目前 : 沒釋出，目前查到的價錢還是當初代銷賣的價錢。不過值得討論的是，有幾個實價登錄超 : 過40萬，是滿古怪的，以我現在來估這棟的成交價，大約在30萬左右。對了，美河峰有個 : 缺點，就是有路衝（龍水二路），所以會在意的人慎選格局方位。 : http://ppt.cc/zOyj : 鼎宇-美術愛河 : 美河峰對面位於龍水二路上有的鼎宇的新建案「美術愛河」，這個建案廣告打滿大的 : ，主打中都濕地公園景觀，他雖然不是正愛河第一排，但也是有愛河景觀，只是他後面有 : 一塊空地，滿有疑慮的，旁邊也正在蓋透天住家。所以這一個建案要買的話應該是要樓層 : 越高越好。鼎宇建設算是個很知名的建商，所以很多人吃鼎宇的牌子，願意花大錢買這個 : 假第一排。說實在的，是不是真的第一排有些人不在意，只在意看不看得到景觀，而我有 : 些客戶是很在意的，一個門牌差很多阿！不過他所擁有的格局，扣除車位的坪數是82-100 : 坪，也不是一般人買得起的。目前這裡平面車位價錢170萬-220萬，給大家參考。 : 剛剛同事看到我在打這篇，問我怎麼沒打到「鳳凰會」，好像是該把鳳凰會放入這一 : 篇，畢竟他也是景觀假第一排，鳳凰會是「隆大建設」的案子，這個建商最有名的就是跟 : 「城揚」的合作案，位於高雄市政府對面的「都廳院」豪宅。所以很多人看到隆大在美術 : 館蓋房子都很有興趣。他的門牌是青海路，但大樓基地是前後臨路，管理室是青海路，後 : 門是河西一路，高樓層一樣擁有河岸景觀。只是後面河西一路跟愛河中間還有個環河路以 : 及透天阻擋，所以中低樓層景觀就沒這麼優了。這棟坪數59坪起跳，比較不適合首購族。 : 縱然如此，許多鄉民及投資客仍然指名要買鳳凰會，看來鄉民都很有錢。我本身也進去過 : 。公設算是不錯，但是一樓的空間還算寬敞，我喜歡小孩子的休閒室，對我們這些有孩子 : 的父母親來說是很棒的一件事，成交價大約在30萬左右。兩年前開賣價錢是24-36萬。 : http://ppt.cc/G9qE : 未來輕軌將走在美術館路上 : 若有人問我，以上這些南美術的案子除了景觀無敵以外，含有什麼支撐點跟未來性？ : 當然有阿，我覺得「輕軌」、「鐵路地下化」這些主要公共建設南美樹都是吃得到的，尤 : 其是輕軌，我還滿看到輕軌能夠帶動南美術的發展。過去兩年青海路、美術東二路一帶有 : 質感的餐飲越開越多，願景橋旁知名咖啡廳「咖啡那」假日都是座無虛席，青海路的「帕 : 莎蒂娜義大利屋」也是非常有名。所以有機會來到高雄玩，也可以選個時間來這邊走走喔 : 。 : 這篇主要講「美術館第一排」、「愛河岸第一排」、「景觀假第一排」，接下來會一 : 一介紹更多美術館的物件，請大家稍稍等候，我會慢慢的把美術館寫完的。也歡迎各位朋 : 友要「買房子」、「賣房子」的給我們夫妻一個機會，目前買方眾多，還請多多委售阿。 --
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推 pandp: 高雄自住沒撐盤力道不是一天兩天的事了 02/15 11:13
推 epenpal: 住五不一定會爛掉吧？ 02/15 11:13
推 snostaw130: 推！建蔽可預期未來的廊廓是否壅擠 02/15 11:28
→ snostaw130: 容積可預期未來的天際線是否壓迫 02/15 11:30
推 snostaw130: 土地持分也少了許多，在意的話 02/15 11:32
→ jovis: 太偏激了，絕不可能是貧民區 02/15 11:37
→ G8MO: 會不會成為貧民窟我不知道 但有這麼大片綠地的貧民窟 我到是 02/15 11:38
→ G8MO: 挺有興趣的! 另外空間密集 這是所有重劃區都有的問題 02/15 11:38
→ G8MO: 就算再怎麼規畫 棟距都不會太大! 所以我熱愛南美術的原因就 02/15 11:39
→ G8MO: 是因為 這些第一排的景觀宅 是永久景觀! 管他後面怎麼密集 02/15 11:39
→ G8MO: 怎麼蓋，我的條件依然不變，而且變得更稀有！ 02/15 11:40
→ ssiou: 平衡報導說得很好啊，一個極佳一個極差，兩個都值得鼓勵^^ 02/15 11:40
推 q135q135: 平衡報導給推 02/15 11:41
推 snostaw130: 但還差一個平橫報導，就是綠覆率，路寬還有非住宅非 02/15 11:45
→ snostaw130: 非商業的比例，這些都可以完全彌補住五的缺點 02/15 11:45
推 SKILOVEYOU: 認真回推一個 02/15 11:50
噓 Dalwin: 所以河堤爛掉變貧民窟了？ 02/15 11:52
推 infinitiFX35: 推 02/15 11:55
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